Il RECESSO dal contratto di locazione
L’inquilino può recedere dalla locazione commerciale solo per «gravi motivi», i quali devono sempre essere precisati e riferiti all’attività svolta nell’immobile locato .
Il legislatore si è preoccupato di evitare che la lunga durata del contratto possa in qualche modo pregiudicarlo nei casi in cui questi ritenga non più conveniente fare proseguire il rapporto di locazione sino alla sua legale scadenza, ad esempio perché l’immobile è divenuto inidoneo a soddisfare le esigenze che lo avevano indotto ad assumerlo in locazione o troppo ampio rispetto alla sopravvenuta riduzione della propria attività, o, più semplicemente, perché troppo oneroso rispetto alle pari alternative offerte dal mercato: ha dunque concesso al conduttore, con l’articolo 27 della legge 392/78 la facoltà di recedere dal contratto qualora sussistano determinati presupposti.
L’articolo 27 prevede e regola due tipi di recesso a favore del solo conduttore:
il recesso convenzionale. Essendo oggetto di tutela il solo interesse del conduttore, nulla osta a che le parti pattuiscano una clausola, idonea a consentire solo a quest’ultimo di recedere dal contratto, dando preavviso di sei mesi, ma si ritiene che sia possibile anche pattuire un preavviso più breve;
il recesso legale. In mancanza di una pattuizione, anche il conduttore è tenuto a rispettare il contratto sino alla sua scadenza. Tuttavia, la legge gli attribuisce la facoltà di recedere dal contratto in ogni momento durante il corso del rapporto locatizio in presenza di gravi motivi, che devono essere esattamente specificati nella comunicazione da inviare al locatore con inderogabile preavviso semestrale. Trattasi quindi di un recesso «titolato» in quanto non può prescindere dalla specificazione dei motivi.
I gravi motivi devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione, quali, ad esempio, l’andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa) sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto, che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da imporgli il trasferimento della sua attività in altri locali, tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento stesso.
Anche l’impossibilità di adeguare l’immobile locato alle nuove prescrizioni dettate dalla legge in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro costituisce grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore (si veda Cassazione 14623/17).
La REGISTRAZIONE tardiva della risoluzione del contratto di locazione
Ciò può avere conseguenze pesanti a livello fiscale. L’ha sperimentato a proprie spese un contribuente che è stato condannato a pagare l’imposta di registro dalla Ctp di Milano (sentenza 1467/3/2018), anche per le mensilità in cui l’immobile era stato riconsegnato dall’inquilino.
Il caso riguarda un contratto di locazione tra una persona fisica e una società (formula «6+6»), registrato il 28 maggio 2008. Nel corso del rapporto si verificano quattro “passaggi” fondamentali:
il 28 ottobre 2010 l’inquilino comunica al locatore la disdetta «a mezzo missiva», come si legge nella pronuncia, sfruttando la facoltà di recesso anticipato;
il 31 marzo 2011 l’inquilino libera l’immobile;
il 21 febbraio 2013 il locatore versa l’imposta di registro per la risoluzione anticipata con modello F23;
il 29 novembre 2013 le Entrate notificano al locatore un avviso di liquidazione con cui chiedono il pagamento dell’imposta di registro per l’annualità 2011.
Il contribuente fa ricorso, sostenendo che il contratto si era già risolto con la disdetta e il rilascio e che, quindi, dal 28 maggio 2011 non era iniziata alcuna nuova annualità contrattuale.
Il giudice, però, dà ragione al Fisco, condannando tra l’altro il ricorrente a pagare le spese di lite. In realtà, le ragioni alla base della decisione sono puramente procedurali, ma la sentenza contiene anche un interessante obiter dictum sulla questione di merito. Vediamoli entrambi.
Sotto il profilo procedurale, il ricorso viene ritenuto inammissibile, perché il contribuente non ha impugnato l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ma solamente la cartella esattoriale che ne è conseguita. Senonché, la cartella può essere impugnata solo per vizi propri. Mentre la mancata contestazione dell’avviso di liquidazione lo rende irretrattabile, come insegna la Cassazione (17617/2016).
Rispetto al merito della vicenda, la Commissione milanese considera irrilevante –agli occhi del Fisco – il fatto che il contratto di locazione si sia risolto tramite lo scambio di una missiva, anche se «debitamente firmato tra locatore e locatario», in quanto privo «di data certa».
La sentenza non precisa se nel caso specifico si sia trattato di una lettera comune o di una raccomandata con avviso di ricevimento. La mancanza di data certa, tuttavia, fa propendere per la prima ipotesi, da cui deriva che la tardiva registrazione dello scioglimento anticipato diventa il momento determinante a partire dal quale la cessazione acquista efficacia nei confronti del Fisco (anche ai fini reddituali). È vero, infatti, che laddove «si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (articolo 1456 del Codice civile), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (articolo 1454)» il riferimento al reddito locativo non è più adeguato e si torna alla rendita catastale (Corte costituzionale, sentenza 362/2000). Ma la prova di tale risoluzione va fornita dal contribuente, il quale non può pretendere di essere creduto “sulla parola”, tanto più che il processo tributario è, essenzialmente, un procedimento documentale.
Articoli tratta da Il Sole24Ore – Autori: Augusto Cirla – Cristiano Dell’Oste – Giorgio Gavelli